杞县经济适用住房管理办法

                                                       第一章 总则 

　　第一条　为做好我县经济适用住房建设、交易和管理工作，保护当事人合法权益，切实解决中低收入家庭住房困难，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、原建设部等七部委《经济适用住房管理办法》和原国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》及住建部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》等有关文件精神，结合我县实际，制定本办法。 

　　第二条　本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 

　　第三条　本办法适用于我县县城区范围内经济适用住房建设和管理。 

　　第四条　发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，政府主导、社会参与。县人民政府根据我县经济社会发展水平、居民住房状况、收入水平、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。 

　　第五条　县住房和城乡规划建设局是全县经济适用住房行政主管部门，负责县城区范围内经济适用住房的管理工作。县房屋管理中心是全县经济适用住房管理实施机构，具体负责经济适用住房的建设、分配等任务的落实等工作。 

县发改、国土、监察、财政、税务、民政、公安、环保、人防、人社等部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房相关工作。 

　　第六条　县人民政府组织有关部门制定解决城市低收入家庭住房困难发展规划，编制本县经济适用住房中长期发展规划和年度计划，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。 

　　县发改部门会同住建、国土等部门，根据城市总体规划、土地利用总体规划、住房建设规划、住房保障规划、经济适用住房中长期发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。 

县国土部门按照县政府批准的经济适用住房年度建设计划，落实经济适用住房建设用地。经济适用住房建设用地应当纳入年度土地供应计划。 

　　县住建部门会同县发改、国土等部门，根据土地利用总体规划、城市总体规划、住房保障规划和经济适用住房中长期发展规划，做好项目储备，提出项目建设意见，报县人民政府批准。 

                                                第二章　优惠和支持政策 

　　第七条　经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入县年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。 

　　第八条　经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经营服务性收费减半收取。

　　经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以用在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。 

　　第九条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，应符合《个人住房贷款管理办法》规定，其合同必须经过县住房保障部门审核。 

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。 

　　第十条　经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。 

　　第十一条　经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。 

　　第十二条　严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

                                                    第三章　建设管理 

　　第十三条　经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。 

经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。招标投标的具体办法按有关规定执行。 

　　第十四条　参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。 

经济适用住房开发建设单位，凭中标通知书到县住房保障主管部门办理纳入年度经济适用住房建设项目管理手续，享受经济适用住房项目各项优惠政策。开发建设单位应当依法办理经济适用住房项目建设各项审批手续。 

　　第十五条　经批准的经济适用住房建设项目，必须按照中标合同约定的期限开工建设。如超过约定的期限1年内未动工的，取消中标资格。严禁转让经济适用住房建设项目。 

　　第十六条　经济适用住房项目单套建筑面积控制在60平方米左右。

　　经济适用住房建设项目应当配套建设的其他用房，按照有关法律、法规规定执行。

　　第十七条　经济适用住房中长期发展规划和年度计划中确定应当配建廉租住房的项目，廉租住房的建设、管理按照杞县廉租住房的有关规定执行。 

　　第十八条　经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。 

　　经济适用住房建设项目必须严格按照规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途，要严格执行施工图审查、工程招标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，严格执行国家有关保障性住房建设的技术标准和强制性条文。

　　经济适用住房必须具备基本居住条件：通水、通电、安装套内门、房屋室内地面为光面、室内墙面为涂料，厨房、卫生间铺地板砖、贴瓷片、安装洁具等，否则，不得竣工验收。

　　第十九条　经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任，并向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房建设质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。 

经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。 

　　第二十条　经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会　　等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。物业服务管理按照有关规定执行。 

                                                    第四章　价格管理 

　　第二十一条　确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，实行政府指导价。县人民政府根据物价情况，每年确定并发布一次当年的经济适用住房最高限价。 

实行项目法人招标的经济适用住房项目，其销售基准价经价格主管部门核准后，不得超出中标价。 

经济适用住房管理实施机构直接组织建设的项目，其销售基准由价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设和管理成本的基础上确定。 

项目开工后，确因实际情况需调整经济适用住房价格的，经价格主管部门批准，其上浮幅度不得超过3%，下浮幅度不限。 

　　房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。 

　　第二十二条　经济适用住房价格实行政府指导价。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。 

　　(一)开发成本 

　　1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费； 

　　2、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等前期工程费； 

　　3、列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费及附属工程费； 

　　4、在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费； 

　　5、管理费按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的2%计算； 

　　6、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算； 

　　7、经营服务性收费按国家有关规定计收。

　　(二)税金 

　　依照国家规定的税目和税率计算。 

　　(三)利润 

　　按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的3%计算。 

　　第二十三条　下列费用不得计入经济适用住房价格： 

　　(一)住宅小区内经营性设施的建设费用； 

　　(二)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用； 

　　(三)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用； 

　　(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； 

　　(五)按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。 

　　第二十四条　确定经济适用住房的价格应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门应依法进行监督管理。 

　　第二十五条　经确定的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢(单元)各层增减的代数和为零的原则确定。分割零售单套住房价格由房地产开发企业核定后分别报价格主管部门和经济适用住房主管部门备案。 

　　第二十六条　经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门在收取相关费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。 

　　第二十七条　价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房质价相符。 

                                                    第五章　准入管理 

　　第二十八条　经济适用住房管理应建立严格的准入机制。经济适用住房由县住房保障部门按限定的价格，　　统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。

　　第二十九条　符合下列条件的家庭限购1套经济适用住房：

　　(一)具有本县县城城镇户口1年以上； 

　　(二)家庭人均年收入不超过本县上年度城市居民人均可支配收入的80%； 

　　(三)无住房，或者人均住房建筑面积不足20平方米； 

　　(四)县人民政府规定的其他条件。 

　　女性23周岁、男性25周岁以上的无房单身人员符合前款(一)、(四)项规定，年收入不超过本县上年度城市居民人均可支配收入80%，可以购买1套经济适用住房。 

　　本条第一款第（二）项规定的低收入标准和第（三）项规定的人均住房建筑面积根据本县实际情况适时调整，每年向社会公布一次。

　　申请人与家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系。户籍因就学、服兵役等原因迁出本县县城建成区的，可以作为家庭成员共同申请。

　　计算家庭人均住房建筑面积时应当将申请人与其共同申请的家庭成员名下拥有的私有住房合并计算。

　　经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入和住房情况，并对信息的真实性负责。 

第三十条　经济适用住房资格申请采取由居民委员会或乡镇人民政府初审，报县住房保障部门复审，并审核认定。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。 

第三十一条　购买经济适用住房的申请人应当向户籍所在地居委会或乡（镇）人民政府领取《杞县经济适用住房购房申请表》，同时提供如下材料逐级由居民委员会或乡（镇）人民政府初审，县民政部门或劳动保障部门、县住房保障部门进行复审、盖章： 

　　(一)户口簿和身份证；

　　（二）婚姻情况证明； 

　　(三)家庭年收入证明；尚未组成家庭的，提供个人年收入证明； 

　　(四)住房情况证明； 

　　(五)县人民政府规定的其他材料。 

　　申请人有工作单位的，收入证明由其所在的工作单位出具，住房情况证明由其户籍所在地居委会（或产权产籍部门）出具。

申请人无工作单位的，收入证明由其户籍所在地民政部门、劳动保障部门出具，住房情况证明由其户籍所在地居委会（或产权产籍部门）出具。

　　申请人的婚姻情况证明由其户籍所在地民政部门出具。

　　居委会或乡（镇）人民政府应当自受理申请之日起10日内，通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行调查核实，并就是否符合规定条件提出初审意见。对符合规定条件的，应当将调查情况和初审意见在申请人居住的区域进行公示，公示期不得少于10日。申请人户籍所在地与实际居住地不一致的，实际居住地居委会或乡（镇）人民政府应当配合调查、核实，并在申请人居住的区域进行公示。

　　对经公示无异议或者有异议但经核实不成立的,由居委会或乡（镇）人民政府将初审意见报送县住房保障部门；有异议且经核实异议成立的，应当书面通知申请人，并说明理由。

　　有异议的，居委会或乡（镇）人民政府应当自接到异议之日起10日内重新进行调查、核实。

　　县住房保障部门应会同民政部门自收到居委会或乡（镇）人民政府报送的有关资料之日起10日内，就申请人是否符合规定条件提出审核意见，对符合规定条件的，由县住房保障部门将申请人及其共同申请的家庭成员姓名、家庭收入、住房状况和婚姻状况等情况予以公示，公示期不得少于10日。

　　经公示无异议或者有异议但经核实不成立的，由县住房保障部门核发《杞县经济适用住房购买资格证》(以下简称《购房证》);有异议且经核实异议成立的，应当书面通知申请人，并说明理由。

　　提出异议的，县住房保障部门应当自接到异议之日起10日内重新进行调查、核实。

　　取得《购房证》的申请人家庭人口、家庭收入、住房状况和婚姻状况等情况在购房前发生变化的，申请人应当自发生变化之日起30日内如实向户籍所在地居委会或乡（镇）人民政府提交书面材料，居委会或乡（镇）人民政府应当根据实际情况重新初审后报县住房保障部门审核、认定，并按本办法规定程序进行审批。

　　取得《购房证》的申请人，可报名参加我县经济适用住房项目的摇号，有关摇号的具体规定由县住房保障部门另行制定。

　　第三十二条　在经济适用住房配售时，对符合条件的残疾人家庭优先配售，在选择房源、楼层等方面给予照顾。

                                              第六章　销售、上市和退出管理 

　　第三十三条　经济适用住房由县住房保障部门统一组织向符合购买条件的低收入住房困难家庭配售。

　　禁止房地产开发企业擅自销售经济适用住房，禁止中介机构代售经济适用住房。 

　　第三十四条　预(销)售合同必须经县住房保障部门审核、盖章，未经审核盖章，不得进行权属登记和抵押登记。 

　　第三十五条　经济适用住房购房人拥有有限产权。 

购买经济适用住房，自缴纳契税满5年后方可上市交易，否则，不得直接上市交易。 

　　购买经济适用住房缴纳契税不满5年，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按原价格每年1%的折旧标准并考虑物价水平等因素进行回购。

　　购买经济适用住房缴纳契税满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照上市交易当年同地段普通商品住房与经济适用住房差价的60%向政府交纳土地收益等相关价款；政府可优先回购，政府不予回购的可上市交易；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　向政府缴纳的土地收益由县住房保障部门代收，全额上交县财政。

　　政府回购经济适用住房，由县住房保障部门负责组织实施，所需回购资金，由县财政予以保障。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

　　上述规定在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。 

　　第三十六条　已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同的约定回购。

　　第三十七条　已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。 

第三十八条　个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得出租、出借、闲置或擅自改变其用途；违规出租、出借、闲置或擅自改变其用途且拒不整改的按照有关规定予以收回。

　　第三十九条　居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定缴纳住宅专项维修资金并办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。 

　　因继承、离婚等原因需要转移经济适用住房所有权的，应当持有关证明到县住房保障和产权产籍主管部门办理变更登记手续，变更登记后，原经济适用住房性质不变。

                                                    第七章　集资建房 

　　第四十条　距离城区较远的企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合县人民政府规定的低收入住房困难家庭。 

　　第四十一条　单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入经济适用住房建设计划和用地计划管理。 

　　第四十二条　任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。 

　　第四十三条　单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由县住房保障部门统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。 

　　第四十四条　向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。 

　　第四十五条　已参加福利分房、购买经济适用住房或参加了单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。 

　　第四十六条　单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。 

                                                    第八章　监督管理 

　　第四十七条　县人民政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，住房保障部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。 

　　第四十八条　经济适用住房建设单位、施工单位、监理单位、中介机构等应建立诚信档案，对违法行为计入诚信档案。

　　第四十九条　房地产开发企业有下列行为之一的，5年内不得参与本县经济适用住房建设项目投标和建设活动，并由县住建、发改、国土等有关部门根据有关法律法规规定进行处罚：

　　（一）擅自定价销售经济适用住房或擅自提高经济适用住房销售价格或收取额外费用的；

　　（二）擅自改变经济适用住房土地用途的； 

　　（三）委托中介机构代售经济适用住房的；

　　(四）擅自改变经济适用住房单套建筑面积的；

　　（五）擅自改变物业管理用房、廉租住房及商业网点用房配建比例的；

　　（六）未按照《杞县保障性住房建设项目合同书》规定执行的；

　　（七）违反本办法其他条款规定的。

　　第五十条　对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或集资合作建房的个人，由住房保障部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，取消其5年内再次申请购买或租赁各类政策性保障住房的资格，并依法依规追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。 

　　第五十一条　国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。 

　　第五十二条　任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。 

                                                    第九章　附则 

　　第五十三条　本办法自发布之日起施行。